不動産売却で結ぶ媒介契約とは？種類ごとのメリットと注意点を解説

専門的な知識を持つ不動産会社のサポートを受けて不動産を売却する場合は、媒介契約を締結することになります。
しかし、媒介契約とはどのようなものなのか、その内容について把握されている方は少ないかもしれません。
そこで今回は、不動産売却で結ぶ媒介契約とはどのようなものなのか、3種類それぞれのメリット・デメリットを解説します。

不動産売却で結ぶ媒介契約とは

不動産売却の第一歩として挙げられるのは、プロの不動産会社による不動産の査定です。
そして、不動産売却の次の一歩となるのが、不動産会社との間で結ぶ媒介契約です。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産会社の仲介で買主を探す場合に売主が不動産会社と結ぶ契約です。
自力で買主を探せるならば不動産会社との媒介契約は不要ですが、買主を広く一般から探すならば不動産会社のサポートが欠かせません。
売主が不動産会社と媒介契約を結べば、効果的な宣伝活動をおこなってくれるほか、内見や売買契約などにおけるサポートもしてもらえます。
ただし、媒介契約にはその内容によって異なる3つの種類があり、どのような内容にするかについては媒介契約書で取り決める必要があります。
媒介契約書では、媒介契約の種類・具体的なサービス内容・契約有効期間のほか、売買契約が成立した場合に不動産会社へ支払う成功報酬についても記載されているのが一般的です。

媒介契約の種類

不動産会社との間で結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、そして専属専任媒介契約の3種類があります。
この3種類のどれを選ぶかによってスムーズな売却に影響を与えるため、媒介契約には注意が必要です。
媒介契約を選ぶ場合に着目するポイントは、売主の自由度をどれだけ残すか・不動産会社からのサポートをどれだけ必要とするかといったものです。
何となく媒介契約を選ぶのではなく、それぞれのポイントを把握したうえで、自分に合った媒介契約を結ぶことが不動産売却を成功させる鍵となります。

不動産売却における3種類の媒介契約それぞれのメリット

ここでは、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれの媒介契約における具体的な内容を比較し、どのようなメリットがあるか把握してみましょう。

媒介契約①一般媒介契約

3種類ある媒介契約のなかで、売主の自由度が高いものが一般媒介契約です。
ほかの2種類はほかの不動産会社と同時に媒介契約を結べませんが、一般媒介契約ならばほかの不動産会社とも媒介契約が結べます。
自分で主体的に行動し買主を見つけたい方にとって、ほかの不動産会社も利用できる一般媒介契約にはメリットがあります。
また、自力で買主を見つけた場合に不動産会社の仲介なしで売却できることも、一般媒介契約の特徴です。
不動産会社の仲介で買主を探すだけでなく、自分でも買主探しをおこないたい方にとっては、こうした自由度の高さはメリットです。
ただし、不動産売却を有利に進めるためのレインズの登録義務がなく、不動産会社の販売活動の報告についても規定がないことは、一般媒介契約における注意点となります。

媒介契約②専任媒介契約

一般媒介契約ほどの自由度が必要なく、より手厚い不動産会社からのフォローを希望するなら、専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
専任媒介契約はほかの不動産会社と媒介契約を結べないため、その名のとおり専任での契約となります。
ただし、自力で買主を見つけた場合には、一般媒介契約と同様に不動産会社の仲介なしで売却が可能です。
このほかにも、媒介契約から1週間以内でのレインズへの登録義務があり、2週間に1回以上の販売活動報告があることから、不動産会社の売却活動が把握しやすいことに特徴があります。
したがって、専任媒介契約は、複数の不動産会社との契約が不要だと感じる方のなかでも、自分で買主を見つけられる可能性がある方にとってメリットがあります。
ある程度の自由度を残しながら効率良く不動産売却活動を進めたいなら、専任媒介契約の利用を検討してみましょう。

媒介契約③専属専任媒介契約

3種類の媒介契約のなかでも、売主の自由度が低く不動産会社のサポートが充実しているものが、専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約は、ほかの不動産会社との媒介契約ができないだけでなく、自力で見つけた買主との取引にも制限があります。
専属専任媒介契約は期間内に自力で買主を見つけた場合でも、不動産会社の仲介として売買契約の締結が必要です。
ただし、自力で買主を探す予定がない方にとっては、売主の自由度の低さは問題にならないでしょう。
一方で、専属専任媒介契約には、不動産会社の手厚いフォローが約束されているメリットがあります。
具体的には、媒介契約から5日以内でのレインズの登録が義務付けられているほか、1週間に1回以上の不動産会社の販売活動報告が義務付けられています。
したがって、自ら工夫して販売活動を展開する努力が不要になることと、売主から働きかけなくても不動産会社が効果的な売却活動をおこなってくれることが専属専任媒介契約のメリットです。

不動産売却における3種類の媒介契約それぞれの注意点

3種類の媒介契約には、それぞれに異なるメリットがあります。
不動産売却では、メリットだけでなく3種類の媒介契約の注意点をチェックし、売却を効率良く進めることが大切です。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約を選ぶ場合の注意点は、自由度の高さが自分にとって実際に必要か考えることです。
一般媒介契約のメリットはほかの不動産会社とも同時に媒介契約を結べる点にありますが、スムーズな不動産売却において不動産会社の数が多ければ良い訳ではありません。
とくに、一般媒介契約では手厚い不動産会社のフォローがないことから、多数の不動産会社との連絡に手間だけがかかり買主がなかなか見つからないこともあります。
不動産会社からのサポートがなくてもかまわない場合を除き、一般媒介契約を選ぶのはおすすめできません。
このほかにも、複数の不動産会社に掲載してもらう物件情報に差が出ないようにすることと、内見のスケジュールが重複しないようにすることが、一般媒介契約における注意点です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の注意点

スムーズな不動産売却を目指すのであれば、専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことがポイントです。
一般媒介契約とは違い、専任媒介契約・専属専任媒介契約ならば不動産会社の充実したフォローが受けられます。
ただし、一般媒介契約には有効期間が定められていない一方で、専任媒介契約・専属専任媒介契約には3か月以内の有効期間が定められていることは注意点です。
3か月以内に買主が見つからない場合には有効期間の更新が必要ですが、売主から申し込まない限り自動更新されない点には注意しましょう。

3種類に共通する注意点

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約すべてに共通する注意点となるのが、媒介契約書の内容をしっかり確認することです。
具体的にチェックしたい項目として挙げられるのは、販売活動の報告はメールか文書のどちらか、不動産会社への成功報酬はいつ支払うかといったものです。
また、違約金が発生する条件と契約解除が可能となる条件も、媒介契約を結ぶ場合の注意点となります。
もちろん、いずれの媒介契約でも、どのような広告を掲載し販売活動を展開するかについて確認することも注意点といえます。

まとめ

媒介契約とは不動産会社の仲介で買主を見つけるための契約であり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
3種類の媒介契約には売主の自由度や不動産会社からのサポートに違いがあり、それぞれにメリットがあります。
媒介契約における注意点もチェックして、スムーズな売却ができる種類の媒介契約を選びましょう。