不動産売却に必要な登記の種類は？費用相場と必要書類も解説

不動産を売却する場合、登記の手続きが必要になります。
この登記は日常生活でなじみのないものであるため、不動産売却でどのような手続きをすれば良いかわからないかもしれません。
そこで今回は、不動産売却に必要な登記の種類や費用相場、不動産売却における登記の必要書類を解説します。

不動産売却に必要な登記の種類

不動産売却で必要になる登記は、実にさまざまな種類があります。
まずは、どのような場面でどのような種類の登記が必要かを確認しましょう。

不動産登記とは

不動産売却で登記が必要と耳にしたことがあっても、登記とはどのようなものかご存じない方もいらっしゃるかもしれません。
登記とは不動産の所有権を証明するために必要になる手続きであり、この登記では土地や建物といった不動産の大きさなども証明可能です。
不動産登記がおこなわれるのは、不動産の売買だけでなく、不動産の相続や贈与などがあった場合です。
また、登記には表題部登記と権利部登記の2種類があります。
表題部登記は、所在地・地目・建物構造などの現況を記録したものです。
一方の権利部登記は、所有権や住宅ローンなどの抵当権の設定を記録しています。
登記をおこなうと、第三者が勝手に自分の不動産を売却するなどのトラブルを防げることがメリットです。
登記をおこなわなければ不動産に関する権利を守れないため、不動産売買をおこなうならば忘れずに登記の手続きをおこないましょう。

不動産売却に必要な登記の種類①所有権移転登記

所有権移転登記とは、売却する不動産の所有権を買主へ書き換える手続きのことです。
不動産売買では同一の不動産における所有者が変更になるため、この所有権移転登記が必要になります。
この所有権移転登記がおこなわれるのは、不動産売買における最後の段階である引き渡しのタイミングです。
一般的には、この場に立ち会う司法書士が代理で手続きをおこないます。

不動産売却に必要な登記の種類②抵当権抹消登記

不動産売却で得た代金で住宅ローンの完済をおこなう場合、所有権移転登記のほかに抵当権抹消登記が必要です。
住宅ローンの融資をおこなう金融機関は、対象となる不動産を担保に設定します。
不動産に担保が設定されているのは、登記情報のなかの権利部です。
住宅ローンが残った状態で不動産売却を進めるには、売却代金で住宅ローンを完済し担保を外す必要があります。
売却した不動産を引き渡すタイミングで売却代金を受け取り住宅ローンの完済をして初めて、不動産にかけられていた担保を外すことが可能です。

不動産売却に必要な登記の費用

不動産売却では所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要ですが、それぞれにかかる費用には違いがあります。
費用相場と費用負担先もチェックして、スムーズに登記手続きをおこないましょう。

所有権移転登記の費用

不動産売却にともなう所有権移転登記をおこなう場合、登録免許税と司法書士への報酬が発生します。
登録免許税とは登記内容の変更に対して納める税金であり、実際の不動産売買の手続きのなかでは司法書士へ支払うのが一般的です。
所有権移転登記にともなう登録免許税は、固定資産税評価額に所定の税率をかけて求めます。
所有権を移転する理由が売却であれば、原則として土地の税率は1.5％、建物の税率は2％です。
ただし、自分が住むための住宅であり床面積の90％以上が居住部分であることなどの条件を満たせば、建物の税率が0.3％になる住宅の軽減税率が適用されます。
一方で、所有権移転登記にかかる司法書士への報酬は、登録免許税のように金額に決まりがありません。
ただし、所有権移転登記にかかる司法書士への報酬には平均があり、関東地区における平均値は5万1,909円となっています。

抵当権抹消登記の費用

不動産売却で住宅ローンの担保を外す抵当権抹消登記をおこなう場合、必要になる費用は登録免許税と司法書士への報酬です。
抵当権抹消登記に必要な登録免許税は、不動産1個ごとに1,000円となります。
ただし、抵当権は土地と建物の両方に設定されるのが一般的であることから、土地と建物両方に対する抵当権抹消登記が必要になることがほとんどです。
したがって、土地1筆と建物1棟に抵当権が設定されているならば、不動産売却における抵当権抹消登記にかかる登録免許税はトータルで2,000円です。
また、抵当権抹消登記にかかる司法書士報酬にも、所有権移転登記と同様に相場金額があります。
関東地区における平均値は1万5,613円ですので、この金額を相場として参考にすると良いでしょう。

登記にかかる費用を負担するのは？

不動産売却では、登記にかかる費用を売主と買主どちらが負担するのかわからないことがあります。
一般的には、所有権移転登記の費用は買主が負担し、抵当権抹消登記の費用は売主が負担することになります。
登録費用の負担先について、法律では売主と買主両方で負担する義務があるとされていて、実際にどちらが負担するか定められていません。
どちらが登記費用を負担するかについては、不動産の売買契約書で取り決めるのが一般的です。
慣習的に所有権移転登記は買主が負担することが多いものの、特段の取り決めがある場合には売主が負担する場合があります。

不動産売却の登記に必要な書類の種類

不動産売却には所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要で、それぞれに費用と費用負担先が変わります。
登記手続きが必要になったら、費用の確認とともに、登記に必要な書類もチェックしておきましょう。

所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記では、登記における所有者を確認するための登記済権利証または登記識別情報が必要です。
また、運転免許証などの身分証明書・実印・印鑑証明書も必要になります。
印鑑証明書については、発行から3か月以内の書類が必要ですので、スケジュールを確認のうえ役場などで取得してください。
登記簿上の住所と現住所が不一致の場合には、別途住民票が必要です。
さらに、法務局で取得する書類として、登記の目的などを記載した不動産登記申請書・登記事項証明書・司法書士へ手続きを依頼する場合の委任状も必要です。
同じく法務局で取得する書類には、売買契約書や戸籍謄本など所有権移転登記の原因や移転する方などを確認するための登記原因証明情報があります。
このほかに、所有権移転登記で住宅の軽減税率を利用する場合、住宅家屋証明書などが必要です。

抵当権抹消登記の必要書類

不動産の売却代金で住宅ローンを完済し抵当権抹消登記をおこなう場合、この手続きのために必要となる書類があります。
まずは、登記申請書を作成するとともに、司法書士へ手続きを依頼するための委任状が必要です。
登記申請書は売主が作成する書類で、作成方法については法務局のホームページを参考にすると良いでしょう。
また、住宅ローンの融資をおこなっている金融機関から入手する書類として、登記識別情報または登記済証が必要になります。
さらに、登記原因証明書情報・代理権限証明情報も、抵当権抹消登記に必要な書類です。
登記原因証明情報とは、解除証書や弁済証書などの内容で、日付や不動産の表示などの記載漏れがないかチェックすることがポイントです。
代表権限証明情報についても、日付などの記載漏れがないかチェックしてください。

まとめ

不動産登記には表題部登記と権利部登記の2種類があり、不動産売却には所有権移転登記と抵当権抹消登記の2種類が必要です。
所有権移転登記と抵当権抹消登記には登録免許税が必要になるほか、手続きを委任する司法書士へ支払う報酬も必要になります。
所有権移転登記・抵当権抹消登記それぞれに必要な書類もチェックして、不動産売却を進めてみてください。