一戸建てを売るのと貸すのはどっちがおすすめ？メリットや収支について解説

相続や転勤などで住まない一戸建てができると、売るか貸すかで悩むことでしょう。
それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、どっちを選ぶべきなのか、決めかねてしまうかもしれません。
そこで今回は、住まない一戸建ては売るべきか貸すべきか、メリットやデメリット、収支についても解説します。
一戸建ての売却か賃貸を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

使わない一戸建ては売るべきか貸すべきか①どっちがおすすめか

使わない一戸建てを所有している場合は、売るか貸すかを選択したほうが良いでしょう。
なぜなら、空き家のまま所有していると、さまざまなデメリットが生じるからです。
空き家は定期的に適切な管理をしないと、老朽化が急速に進みます。
けれど、管理には手間や時間がかかり、業者に委託する場合は費用がかかります。
だからといって放置していると、自然災害による倒壊や損壊、防犯面の心配が生じてしまうでしょう。
空き家が原因で他人に損害を与えると、所有者の責任が問われてしまいます。
そのため、使わない一戸建てはそのままにせず、売却か賃貸のどっちかを選択したほうが良いのです。
どっちの方法を選択するべきか、目安をつけるために、それぞれに適しているのはどのような方なのかを確認しておきましょう。

売却と賃貸はどっちがおすすめか1：売る方法が適している方

売る方法が適しているのは、今後その一戸建てに住む予定のない方です。
一戸建てを売ると、まとまった現金を得ることができます。
売却の際に費用は発生しますが、恒久的にかかる費用はなくなります。
管理の必要もなくなるので、手間の面でも負担が軽減するでしょう。
貸す方法は家賃収入を得られますが、維持管理費や固定資産税などの費用が定期的に発生します。
賃貸需要の低い地域だと、借主がなかなか見つからず、苦労する可能性もあるでしょう。

売却と賃貸はどっちがおすすめか2：貸す方法が適している方

貸す方法が適しているのは、その一戸建てに住む予定のある方です。
たとえば、転勤の期間が決まっており、一戸建てが空き家状態になるのは一時的なケースなら、売却ではなく賃貸がおすすめです。
また、将来その一戸建てで生活する可能性のある方も、賃貸を検討したほうが良いでしょう。
売却すると、その一戸建てに住みたいと思っても、戻ることができません。
そのため、どっちの方法を選択するべきか迷ったときは、まず「将来住む可能性があるかどうか」を基準にして考えましょう。

使わない一戸建ては売るべきか貸すべきか②メリットとデメリット

一戸建てを売る方法と貸す方法のどっちが良いかを考えるときは、メリットとデメリットを比較する方法もあります。
よりメリットを感じる方法、もしくはデメリットの少ない方法を選択すると、あとで失敗したと感じることが減るでしょう。
そこで、それぞれの方法のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

一戸建てを売る方法のメリットとデメリット

一戸建てを売る方法の大きなメリットは、まとまった現金が手に入ることです。
新居の購入や引っ越しなどに使えるので、資金面で余裕が持てるでしょう。
また、一戸建てにかかる手間や費用がなくなることもメリットです。
空き家を手放すので、管理の手間や費用がなくなり、固定資産税も発生しません。
一方、一戸建てを売る方法のデメリットは、不動産資産がなくなることです。
そして、売却の際に費用がかかることにも注意が必要です。
なかには高額になる費用もあるので、事前にしっかり収支を計算しておかないと、想定外の結果になってしまうかもしれません。

一戸建てを貸す方法のメリットとデメリット

貸す方法の大きなメリットは、一戸建てを所有したまま収入を得られることです。
不動産資産として所有しながら、不労所得を得ることができます。
そして、戻りたくなったときに戻れることもメリットです。
いつ戻るか決まっている場合は、期間満了とともに契約が終了する定期借家契約にすれば、希望の期間だけ貸し出して収入を得ることができるでしょう。
ただし、この方法には3つのデメリットがあります。
1つ目は、さまざまな費用がかかることです。
たとえば、入居者をスムーズに見つけるためには、新しい設備の購入やリフォームが必要なことがあります。
設備が故障すると所有者に修繕義務が生じるため、修理しなくてはなりません。
ほかにも、毎年課される固定資産税や、不動産会社に入居者の募集や手続きを依頼した際の仲介手数料など、さまざまな費用が発生します。
2つ目は、手間がかかることです。
一戸建てを貸す場合は、入居者の募集や契約の締結、必要に応じた修理や点検など、多くの雑務をこなさなくてはなりません。
そして3つ目は、空き家になるリスクがあることです。
入居者を募集しても、借主がなかなか見つからない可能性があります。
その期間中は、定期的に換気や通水などの管理をしなくてはなりません。
管理を怠ると老朽化が進み、貸すことが難しい状態になってしまうでしょう。

使わない一戸建ては売るべきか貸すべきか③収支を比較

メリットとデメリットを比較しても、売却と賃貸のどっちを選ぶべきか決めかねることがあるかもしれません。
その際は、それぞれの収支から考えることも1つの方法です。
そこで、一戸建てを売る場合と貸す場合のそれぞれの収支シミュレーションを確認してみましょう。

一戸建てを売る場合の収支シミュレーション

一戸建てを売る場合の収支は、売却価格から費用や税金を差し引いて算出します。
売却の際にはさまざまな種類の費用や税金が発生しますが、このシミュレーションでは、とくに高額になることの多い仲介手数料と譲渡所得税のみを入れます。
では、4,000万円で購入した一戸建てを2,600万円で売却した場合の収支を、シミュレーションしてみましょう。
まず、仲介手数料と譲渡所得税を算出します。
仲介手数料には上限額があり、その計算式は売却価格によって異なります。
ここでは売却価格が400万円以上なので、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で計算し、92万4,000円です。
譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益に課される税金で、利益は「売却価格－（購入にかかった費用＋売却にかかった費用）」の計算式で算出します。
このケースでは利益が生じなかったため、譲渡所得税は発生しません。
なお、譲渡所得税には節税につながる控除制度や特例があるので、もし利益が生じた場合は適用しましょう。
以上のことから、このケースの収支は「2,600万円－92万4,000円＝2,507万6,000円」です。

一戸建てを貸す場合の収支シミュレーション

次に、同じような条件の物件を貸す場合の収支をシミュレーションしてみましょう。
一戸建てを貸す場合の収支は、家賃から経費を差し引いて計算します。
家賃の目安は月11万円で、1年間だと132万円です。
年間にかかる経費の目安は、以下のとおりです。

●固定資産税と都市計画税：12万円
●火災保険などの保険料：13万円
●管理委託料：6万6,000円
●修繕費など：36万円

以上をふまえて計算すると、年間の収支は64万4,000円、10年間で644万円、20年間で1,288万円になることがわかります。
ただし、家賃収入には所得税がかかるので、実際に得られる金額はもう少し減るでしょう。
そして、入居者が見つからずに支出だけが発生するリスクや、管理にかかる手間が負担になる可能性もあります。
これらを総合して考えると、将来その一戸建てに住む可能性がない場合は、売却したほうが良いといえるでしょう。

まとめ

一戸建てを売ると、まとまった現金を得られ、管理の手間や老朽化によるリスクの心配がなくなります。
一戸建てを貸すと継続的に収入を得られますが、経費や管理の手間がかかるうえ、入居者が見つからないリスクもあります。
したがって、将来その一戸建てに住む予定がない場合は、売却を検討してみましょう。