賃貸借契約における重要事項説明書とは？確認するポイントなども解説

賃貸物件に住むのが初めてで、どういった手続きが必要か分からずお困りの方も少なくないのではないでしょうか。
賃貸物件に住むまでには、いくつかの手続きがありますが、その中の一つに重要事項説明というものがあります。
この記事では、重要事項説明に使用される重要事項説明書とは何か、確認が必要なポイントやIT重説についても解説するので、賃貸物件を借りる予定の方はお役立てください。

賃貸借契約における重要事項説明書とは

ここでは、重要事項説明書の概要について解説します。

重要事項説明書とは

不動産の取引は、専門的な知識を要する内容を含んでいるため、不慣れな方にとっては理解するのが難しいかもしれません。
それでも、契約の締結にあたって細かな点も理解しておかないと、あとでトラブルに発展する可能性が考えられます。
重要事項説明書とは、不動産の所有者が買主や借主に対して、物件情報や条件に関する重要な点を説明するときに用いる書面です。
その際ですが、宅地建物取引士という資格を持つ者が、重要事項説明書を用いて借主に対して説明します。
宅地建物取引業法で、契約締結前に説明するよう規定されており、不動産会社は説明書を示したうえで口頭説明しなければなりません。

役割

不動産の契約においては専門的な言葉が多く使われるため、不慣れな方は内容を誤解する可能性があります。
重要事項説明書には、借主が誤った判断によって契約しないように借主を守る役割があります。
そのため、国家資格者である宅地建物取引士は、借主に対してわかりやすく説明しなければなりません。

賃貸借契約書との違い

賃貸借契約書とは、物件の所在や賃料、契約の解除方法などの貸主と借主との間におけるルールについて双方が合意した証です。
この契約書の目的は、貸主と借主の間における契約後のトラブル防止といえます。
一方、重要事項説明書は、借主が契約するか検討するうえでの判断材料です。
この書類には、建物の権利に関する事項、法令上の制限、建物設備の状況、建物管理の受託者、石綿調査や耐震診断の有無などが記載されています。
また、重要事項説明書は不動産会社の宅地建物取引士による説明が義務とされているのに対し、賃貸借契約書は不動産会社による説明は必要とされていません。
なお、不動産会社が仲介するときには、賃貸借契約書と重要事項説明書は不動産会社が作成するのが一般的です。

タイミング

重要事項説明は、賃貸借契約の成立前におこなう必要がありますが、契約手続きの流れに組み込まれている場合もあります。
仮に、契約する気持ちが固いとしても、細かな点までチェックする必要があります。
不動産会社から事前に重要事項説明書を受け取り、一読したうえで説明を受けることで時間の短縮に効果があるでしょう。
なお、重要事項説明は、宅地建物取引業法によって義務付けられている行為です。
そのため、これを省くと違法行為に該当し、不動産会社が国土交通省や都道府県などから業務停止などの厳しいペナルティを課せられる可能性があります。
不動産会社の仲介によって契約するときには、借主側が希望したとしても重要事項説明を省略することはできません。

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賃貸借契約における重要事項説明で確認するポイント

重要事項説明を受ける際は、細かな点まで確認する必要があります。
ここでは、注意しなければならない最低限のポイントについて解説します。

宅地建物取引士

重要事項説明は、国家資格者である宅地建物取引士がおこなうことになっているため、無資格のスタッフによる説明は法令違反です。
説明する際に、必ず宅地建物取引士証を提示することになっているため、提示が無い不動産会社には注意しましょう。

家賃以外の費用

賃貸借契約を締結するときには、敷金や礼金、管理費などの諸経費を請求されるのが一般的です。
契約書や重要事項説明書において、自分で計算して諸経費の金額を求めるよう記載されているときには、念のため具体的な金額を確かめましょう。

設備の状況

賃貸物件のうち、設備に含まれるものを確認してください。
エアコンや温水洗浄便座が設置されていない物件や、設置済みの設備のなかに以前の入居者による残置物が残されているケースがあります。
また、自費で設置したい設備があるときには、許可を得なければなりません。
さらに、初期設備の故障に関しては、貸主の費用負担で修繕するのが基本になりますが、借主の故意や過失による故障のほか残置物は別の扱いになります。
借主の故意や過失による故障は弁償する必要があり、残置物が故障したときには自費での対応を求められる可能性が高いでしょう。
なお、通常の使用による劣化については借主が負担するものではなく、原状回復の範囲についても記載内容をチェックするのが得策です。
このほか、水道やガス、電気、下水などのインフラに関しても契約先を把握したうえで、割安な別の会社との契約が可能なのか確認すると良いでしょう。

契約更新と解除

借主の希望により契約期間満了時に契約を更新できる普通借家契約でなければ、契約の満了とともに退去しなければなりません。
長期で住み続ける予定のときには、契約満了時の取り扱いについて注意しましょう。
また、貸主からの退去通知に応じなければならないケースのほか、借主の事情により退去する際の取り扱いについても確認しなくてはなりません。
貸主からの退去通知に関しては、契約違反や家賃滞納、反社会的勢力との関わりなどについて記載されているでしょう。
借主の都合による退去に関しても、退去の申出期限が何日前になるのか確認しておきましょう。

特約事項

賃貸借契約書は、一般的には国土交通省のガイドラインにもとづいて定められていますが、なかには借主に不利な条件を設定しているケースがあります。
不利になる条件については、契約書ではなく、重要事項説明書のなかの特約事項に記載されているかもしれません。
契約前に通知しなければならない事故物件などの瑕疵についても、特約事項に記載されている可能性があります。
契約してからトラブルに発展しないよう、重要事項説明書については細かな点まで確認しましょう。

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賃貸借契約におけるIT重説

不動産会社の仲介により賃貸借契約を結ぶときの重要事項の説明については、もともと宅地建物取引士との対面が義務化されていました。
しかし現在は、パソコンやスマートフォンなどインターネット端末の通話による説明も認められており、必ずしも対面である必要はありません。
コロナ禍の影響などによって、オンライン通話の普及が高齢者などにも広がり、不動産業界においてもIT化への対応が求められている状況です。
オンライン通話を活用しておこなう重要事項説明は、IT重説と呼ばれています。
IT重説においても説明する内容や必要性については、以前の重要事項説明と変わりません。
なお、IT重説は借主が希望する場合におこなうとされているため、対面でおこないたい場合は申し出るとよいでしょう。
また、IT重説を希望する場合は、映像や音声を視聴できる環境下にあることを事前に確認しておく必要があります。
宅地建物取引士証は画面上での確認でおこないますが、重要事項説明書などは画面だけではなく手元に置いたうえで説明する流れになります。
宅地建物取引士証がオンラインにより説明する本人なのか、写真などによりチェックしてください。

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まとめ

不動産会社が賃貸物件を仲介するときは、宅地建物取引士が重要事項説明書を用いて借主に説明しなければなりません。
重要事項説明のなかには、契約書には記載されない不利な条件が含まれる可能性があり、説明を受けるときには細かな点まで注意するよう心がけましょう。
また、対面で受けるのが難しい場合には、IT重説という方法もあるため、申し出てみるとよいでしょう。