築古と築浅の賃貸物件の違いは？築年数の目安と特徴についてご紹介

賃貸物件を探すときに、「築古（ちくふる）」「築浅（ちくあさ）」という言葉を耳にすることもあるでしょう。
これは、賃貸物件の築年数を指す言葉ですが、一般的に築古物件は築年数30年以上の物件、築浅物件は築年数5年以内の物件とされているものの、明確な定義はありません。
この記事では、賃貸物件を探している方向けに、築古物件と築浅物件の特徴や、建物の耐用年数についてご紹介します。

築古物件となる築年数の目安と特徴

築古物件には、しっかりとした定義はありませんが、一般的に築年数30年以上の物件のことです。
最近では、築年数が古くてもリノベーションによって設備が一新され、見た目やおしゃれさが新築に劣らない賃貸物件が増えてきています。
そのため、「築年数が古い＝あまり良くない物件」と一概にはいえません。
築古物件には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

築年数が古い賃貸物件のメリット

築古物件には、3つのメリットがあります。
家賃が安い
築古物件は一般的に家賃が安くなる傾向があります。
たとえば、築10年で約1割、築20年で約2割家賃が下がるといわれています。
築10年程度であれば、設備も新築とあまり変わらない物件が少なくないです。
新築や築浅物件よりも探しやすい
新築や築浅の賃貸物件は人気が高いですが、築古物件は空室も多く、比較的探しやすいです。
選択肢を広げることで、より多くの物件から選ぶことができます。
リフォーム・リノベーション済みならきれいな賃貸物件も多い
リフォームやリノベーションが施された物件が増えています。
これらの物件は、新築と同等のきれいさや設備を持ちながら、家賃は新築や築浅物件よりも安いという魅力があるでしょう。
リノベーション物件を検討することで、お得に良い物件が見つかる可能性があります。

築年数が古い賃貸物件のデメリット

メリットがあれば、デメリットもあるものです。
築古物件のデメリットを3つ説明します。
設備面では新築に劣りがち
新築物件には、温水洗浄便座や浴室乾燥機などの最新設備が備わっていることが多いですが、築古物件ではこうした設備がないことが一般的です。
設備の充実度においては新築物件との差が出るため、家賃とのバランスを考慮する必要があります。
耐震性や建物の強度が不安なことも
1981年6月1日以降に建築確認を受けていない物件は旧耐震基準で建てられているため、耐震性に不安が残る場合があります。
築古物件を選ぶ際は、新耐震基準を満たしているか、耐震リフォームがおこなわれている賃貸物件を選ぶことが重要です。
不安なことがあれば、契約前に担当者に確認しておきましょう。
防音・断熱性能が低い場合がある
築古物件は、新築や築浅物件と比べて防音・断熱性能が劣ることがあります。
内見の際には、上下左右の部屋から生活音や話し声が聞こえないかをチェックすることが重要です。
また、外気との温度差も確認し、自分にとって快適に住めるかを検討しましょう。

築浅物件となる築年数の目安と特徴

築浅物件の定義は法律で具体的に定められておらず、不動産会社ごとに基準が異なります。
築1年、3年、または10年までが「築浅」とされる場合もあります。
しかし、一般的には築年数5年以内の物件のことを築浅物件としていることが少なくないようです。
続いて、そんな築浅物件のメリットとデメリットについて説明します。

築年数が浅い賃貸物件のメリット

築浅物件の3つのメリットを説明します。
室内外がきれいな可能性が高い
近年の住宅資材の進化により、建物の外壁や内装の劣化が遅くなっています。
そのため、築浅物件は劣化が少なく、室内外が良好な状態であることが多いです。
ただし、前入居者の使用状況によっては劣化が進んでいる場合もあるため、築年数が浅いからといってすべてがきれいとは限りません。
設備が充実している可能性が高い
築浅物件は、浴室乾燥機や追い焚き機能、モニターつきインターホンなどの最新設備が整っていることも少なくないです。
また、オートロックなどのセキュリティ設備も充実しています。
ただし、設備の充実度は家賃や広さ、間取りに影響されることがあります。
築年数が浅い賃貸物件は、居住空間を広くするためにクローゼットが狭かったり、設置されていなかったりする場合もあるので注意が必要です。
新築より家賃が安い
築浅物件は、新築物件と比較して家賃が安い傾向があります。
新築と築浅の違いは、一度でも入居されたかどうかであり、建物の質に大きな差はありません。
賃貸物件の家賃は、築年数の経過とともに徐々に安くなります。
したがって、新築よりも築浅物件のほうが家賃が安い可能性が高いです。

築年数が浅い賃貸物件のデメリット

築浅物件にはメリットしかないように感じますが、デメリットも存在します。
築浅物件のデメリットは下記です。
人気が集まりやすく探すのが難しい
築浅物件は人気が高いため、希望する部屋を見つけるのが難しいことがあります。
また、築古物件よりも家賃が高く設定されやすく、選択肢を狭める要因となります。
立地や間取り、設備などの条件に優先順位をつけて考慮することが重要です。
アレルギー反応の可能性
新築物件と同様に、築浅物件でもアレルギー反応が出る可能性があります。
建築資材の塗料や接着剤に含まれる化学物質が原因です。
ただし、近年の建築基準法の改正により、建材への規制が強化され、24時間換気システムが義務化されているため、最近の築浅物件ではアレルギーの心配が少ないでしょう。

賃貸物件の耐用年数は？実際築何年まで住めるのか

建物の法定耐用年数は、その構造によって異なります。
木造やプレハブ造、軽量鉄骨造の建物は一般的にアパートとして分類されます。
一方、不動産業界では、鉄骨造でも骨格材の厚みが6mm以上あるものや鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物はマンションとして扱われます。
このため、アパートの法定耐用年数は通常19年から34年、マンションの法定耐用年数は通常19年から47年です。

構造別の耐用年数

国税庁が定める建物の法定耐用年数は以下の通りです。

●木造：22年
●鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）：19年
●鉄骨造（骨格材の厚み3mmを超え4mm以下）：27年
●鉄骨造（骨格材の厚み4mm以上）：34年
●鉄筋コンクリート造：47年

法定耐用年数と実際の寿命は違う

建物には法定耐用年数とは別に、実際の寿命があります。
法定耐用年数は、大規模修繕などをおこなわずにその建物がどれだけ使用できるかを基準に定められています。
しかし、実際には法定耐用年数に関係なく、建物は一定期間ごとに大規模修繕やリフォームが必要です。
築古物件は、築年数が法定耐用年数に近づくと、大規模修繕がおこなわれている可能性があります。
しっかりと大規模修繕やリフォームがおこなわれている賃貸物件は、法定耐用年数を超えても安全快適に暮らすことができます。

まとめ

築古物件は一般的に築30年以上で、家賃が安く、リノベーションできれいに改装されることも少なくないです。
一方、築浅物件は築年数5年以内が多く、最新設備が整っており人気が高いですが、家賃が高めに設定されています。
法定耐用年数は木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年と定められているものの、実際の寿命は大規模修繕やリフォームで延ばすことできるので、賃貸物件を探す際には築年数にこだわり過ぎないようにしましょう。